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Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben. Man muss auch mit der Justiz rechnen.

(Dieter Hildebrandt, dt. Kabarettist)

 


Rechtliche Änderungen bei Immobilientransaktionen ab dem 01.04.2012

Derzeit sind Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften als Spekulationsgewinne mit dem vollen Einkommensteuersatz gem § 30 EStG steuerpflichtig, wenn die Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung weiterveräußert wird. Bei Veräußerung nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist, sowie für den Fall, dass die gegenständliche Liegenschaft für den Zeitraum von zumindest 2 Jahren als Hauptwohnsitz gedient hat, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Ab 01.04.2012 tritt das Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) in Kraft. Dies bedeutet, dass Gewinne, welche bei der Veräußerung einer Immobilie, welche nach dem 01.04.2002 angeschafft wurde, lukriert werden, einem 25 %igen Steuersatz (Immobilienertragseuer) unterliegen.

Dies ungeachtet einer eventuellen damaligen steuerbefreienden Behaltefrist von 10 Jahren.

Bei einer Veräußerung von "Altbesitz" – das sind Liegenschaften, welche vor dem 01.04.2002 erworben wurden – beträgt der Steuersatz unabhängig von der Lukrierung eines eventuellen Gewinnes 3,5 % des Verkaufspreises.

Sofern eine vor dem 01.04.2002 angeschaffte und umgewidmete Liegenschaft (Umwidmung von Grünland in Bauland ab 01.01.1988) veräußert wird, wird eine Steuer in der Höhe von 15 % des Verkaufspreises eingehoben.

Die 25 %ige Immobilien-KEST wird vom Veräußerer in die jährliche Einkommensteuererklärung aufzunehmen sein.

Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren wird überdies die Besteuerung durch einen Inflationsabschlag von jährlich 2,5 % bis maximal 50 % abgemildert.

Die 15 %ige bzw. 3,5 %ige Einkommensteuer vom Verkaufspreis bei "Altvermögen" wird hingegen nicht im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung durch den Verkäufer entrichtet, sondern – analog der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr – durch den Rechtsanwalt als Vertragserrichter ab 2013 eingehoben und an das Finanzamt direkt abgeführt.

Beispiel:
Eine im Jahr 1990 um € 100.000,00 angeschafftes Ferienhaus (Altvermögen) wird im Herbst 2012 um € 170.000,00 veräußert. Der Mehrerlös (Veräußerungsgewinn) beträgt € 70.000,00, die Steuerlast beträgt hingegen 3,5 % des Verkaufspreises von € 170.000,00, das sind € 5.950,00. Die 3,5 %ige Grunderwerbsteuer sowie die 1,1 %ige Eintragungsgebühr bleiben unverändert.