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Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben. Man muss auch mit der Justiz rechnen.

(Dieter Hildebrandt, dt. Kabarettist)

 


Neue Regelung der Umsatzsteuer bei Vorsorgewohnungen

Durch die neue Rechtslage per 01.04.2012 kommt es auch im Bereich der Umsatzsteuer zu drastischen Änderungen im Bezug auf Vorsorgewohnungen.

Wer als Vermieter eine neue Vorsorgewohnung direkt vom Bauträger kauft, kann sich den Umsatzsteuer-Anteil vom Kaufpreis vom Finanzamt zurückholen, muss aber dafür danach von den Mieteinnahmen Umsatzsteuer abführen.

Die beim Ankauf lukrierte Vorsteuer wurde bis dato auf einen Zeitraum von 10 Jahren aufgeteilt und musste für den Fall einer Veräußerung der Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren für jedes Jahr vor Ablauf der 10-Jahres-Frist 1/10 der lukrierten Vorsteuer an das Finanzamt rückgeführt werden.

Künftig wird man aber eine Immobilie 20 Jahre statt bisher 10 Jahre vermieten müssen, um die verbleibende Umsatzsteuer behalten zu dürfen.

Dazu ein Beispiel:
Vor 10 Jahren wurde eine Wohnung um € 360.000,00 gekauft, wovon das Finanzamt € 60.000,00 Umsatzsteuer refundierte. Von den Monatsmieten à € 1.200,00 flossen anschließend 120 Monate lang jeweils € 200,00 Umsatzsteuer, sohin insgesamt € 24.000,00 an den Fiskus zurück. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist konnte man die Wohnung bisher entweder verkaufen oder selbst nutzen und durfte den noch offenen Umsatzsteuergewinn von € 36.000,00 behalten.

Künftig muss man 20 Jahre warten, was in der Praxis zum Entfall des Umsatzsteuergewinnes führt. Gesetzt dem Fall, der Gewinn beim Verkauf der Immobilie (Anschaffung nach dem 01.04.2002), die netto um € 300.000,00 gekauft wurde, beträgt € 60.000,00. Ab 01.04.2012 wäre der 25 %ige KEST-Abzug von € 15.000,00 niedriger als der Verlust der Umsatzsteuerbegünstigung in der Höhe von € 36.000,00